株式会社ローリン

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2019.10.08

ビジネス

小規模レンタルオフィスが8割以上の稼働を実現している現状を解説

こんにちは。代表の佐藤です。

先日「毎日堂 友の会」というセミナー × 懇親会(プロレス観戦) × 飲み会という、ちょっとよくわからない(笑)集まりに参加してきました。

「毎日堂」というのは、名古屋が誇る「茶色の人」、運営堂・森野さんが発行してるメルマガです。

毎日堂

今回の集まりは、そのメルマガ購読者が集まって、今までのメルマガで気になることをピックアップしたことについて森野さんといろいろ話す、といった趣旨の会でした。

全編通してめっちゃ面白かったんですけど、「仕事ガチ勢」「柴犬のその後が気になる系のひとたち」のコントラストがひどかったですね笑

とは言え、YahooがZOZOやアスクルがほしい理由などにも話が及ぶなど、なかなか有意義な会だったことをお知らせしておきます。

今後も開催していただけることを期待しておりますので、何卒よろしくお願いいたします。

さて本題に入ります。

まずこの記事を書くきっかけとなったのが、懇親会(プロレス観戦)のあとの飲み会で森野さんと話してて

「そういうの、結構読みたい人多いと思いますよ〜」

と言っていただいたことがきっかけでして、最近仕事が落ち着いていることもあって(暇か)、書いてみようかと思ったわけです。

お客さんについて

今回ご紹介するお客さんは、名古屋市の中区・矢場町(正確には栄五丁目)と、天白区・原でレンタルオフィスを営まれているアイ・フジーさん。

名古屋のレンタルオフィス・アイフジー

「ウチはアイフジーじゃなくて、アイ・フジーなんです。」とおっしゃいますが、この記事では「アイフジー」と表記します。よりスムーズな読み口にしたいのです。すみませんm(_ _)m

さて、アイフジーさんはなんと設立が2000年で、もう19年も運営されています。レンタルオフィスとしてはかなり老舗の部類に入るのではないでしょうか。

また、他の多くのレンタルオフィスが「転貸」といって、借りた不動産を小分けにしてさらに貸し出すというビジネスモデルなのに対して、アイフジーさんは自社ビル運営。

最近はちょっと変わってきつつあるのかな、とは思いますが、普通なら自社ビルであれば通常の賃貸オフィスにして収益の安定を図るものだと思います。しかしアイフジーさんは創業当時から「起業支援」というかたちでレンタルオフィスを運営されています。

社長とお話していても「当時は他にはあんまりなかったんだよね」って言ってました。

空室率は現在のところ13%程度

僕が知る限り、アイフジーさんはずっと安定経営されていまして、現在でも空室率は13%ほど。自社ビルでこの空室率であれば、かなり余裕を持った運営ができているのではないかな、と感じます。

こんな記事もありましたし。

例えばリージャスの日本におけるビジネスの場合、入居率にして40〜50%で損益分岐点を超えるようになっています。

【直撃】ライバルが明かす、WeWorkの「本当の値段」

レンタルオフィスは、コワーキングスペースと違って「賑わい」が不要なのは大きいですよね。オフィスに価値を感じれば、他の入居者の影響はそれほど受けないわけですし。

不動産事業を営まれている方が複数入居していることからも、その価値が垣間見えるのではないでしょうか。その方々もやはり「自社ビル運営はいいよね」とおっしゃってました。

僕も転貸業態のコワーキングスペースの倒産で面倒なことになりましたからね。非常によくわかります。

当事者が残す名古屋のコワーキングスペース・マイカフェ倒産の備忘録

ちなみに現在の集客はWebのみなのですが、ここからはそのあたりを紹介していきましょう。

正直に言います。SEOでは全然勝てませんでしたm(_ _)m

弊社が運営に携わらせていただいて、すでに4年ほど経過しています。

その間、SEOで上位表示しようと頑張っていた時期もあったのですが、なかなか苦戦しました。

小さいクエリでは上位表示できているものの「レンタルオフィス 名古屋」等、比較的大きめのクエリで一時的に1ページ目に表示したこともありましたが、基本的にはまったく歯が立たない状況。

ていうかそもそも、レンタルオフィスって集客を見込める「穴クエリ」がほとんど無いんですよね。

CVからはかなり遠そうな小さいクエリで上位表示を実現させたものの、流入のボリュームが少なくドメインの評価を高めるところまではいきませんでした。

それなら、と弊社運営の別メディアで上位表示できたのですが、ステマをするわけにもいかないので結局CVにはつながらず。ペナルティが怖くないわけではなかったですし。

最終的にコンテンツによるSEOでの戦いは諦めて、流入は広告と指名検索、あとは地域を絞った小さなクエリに任せることにしました。

ここは完全に僕の力不足でした。。。

流入は広告のみ。Webサイトは「理解」に特化した

SEOでの戦いを諦めて、広告からの流入を主なチャネルに設定しました。ちなみに予算はそれほど大きくは有りません。また、広告運用は基本的に他の方におまかせしています。

その中で僕の仕事は「理解」を促すためのコンテンツ拡充となります。

Web上の具体的な施策としては、インタビューなどの追加と、空室情報やお知らせなどの管理ですね。

Webサイトのインタビューコンテンツは、実際に僕がインタビューしています。

インタビューに応じてくださるのは、アイフジーさんに満足している方。ですから基本的に悪い話は出てきませんが、利用者の生の声が読めるのは納得感が出せますよね。

そもそも、ほとんどの方が顔出し・実名インタビューに応じてくださっている時点で、アイフジーさんとの関係の良さを物語っていますし。

中でも不動産に携わるプロの方々がステマなしでおすすめしてくださるのは、何より効果があります。非常にありがたいことです。

また、Web以外でも色々お手伝いしていて、館内で掲出している告知物の制作などもしています。弊社は印刷物の制作もできるので。

例えば建物内での移動キャンペーンや、ご友人ご紹介キャンペーン、倉庫利用ができる空室の案内や駐車場の空きが出た場合の告知など。これはいわゆる既存のお客さんに対するアップセル施策ですよね。

現在すでに利用している目の前のお客様が、意外とその施設のことを知らなかったりするんですけど、どうしても外ばかり向いちゃってることが多いですよね。ちょっともったいないなあと思うことが多いです。

このような状況で、お互いに無理なくお手伝いして、すでに4年間ずっとお付き合いいただいていて、これはこれでなかなか良い関係を続けていただいているなと思います。

ゴリゴリと集客をして事業を拡大する方向ではなく、入居していただいた方との関係性を重視してできるだけ長く利用してもらう。拡大思考で大きな利益を狙うのではなく、持続思考で安定的によりよいサービスを提供する。

先程触れた、以前入居していたコワーキングスペースが超拡大思考で思いっきりズッコケたので、なかなか感慨深いものがあります。

結局は現場でクロージングしてくれている

実は広告については、あんまりCVが計測できていないんです。電話計測も設定してなくて、たまにお話する時に「最近どんな感じですか?」って聞いている状況です。

基本的に問い合わせは電話とのことで、まあそうだよね、って感じです。

もちろん空室情報は逐一更新しているので、あまり空室が増えてきたら対策しますが、現状その必要もないかなと。

W◯Workのようなシャレオツ・流行りのオフィスじゃないので、なかなか若い方が飛びつくような環境でないことは確かなんですけど、その分内覧に来てくださった方がしっかり成約してるんですよね。

これは、サイトで過剰にかっこよく見せていないことでギャップがないことと、現場のスタッフさんの人柄だと思うんです。

インタビューさせていただいていても「もう来る前からだいたい決めてました」という方がいたり、「施設はもちろんなんだけど、スタッフさんの人柄がよくて決めました」という方が多いんですよね。

もちろん入居されてからも、スタッフさんの対応の良さについては全員が満足されているんです。

やはりまずはよいサービスをつくれば、結果的にLTVが高まってよいサイクルで回せますよね。もちろんそのサイクルに乗せるまでが大変なのですが。

アイフジーさんは、オーナーが2000年からレンタルオフィス業態で、しかも自社ビルで事業を営んでいるからこそ、早い時期にそのサイクルに乗せることができたということなんでしょう。

。。。って言っちゃうと身も蓋もありませんね笑

まとめます

ということで、今回は常に80%以上の稼働率を誇る名古屋のレンタルオフィス「アイフジー」さんについて、僕がお手伝いしていることと、お客様の状況をまとめてみました。

正直それほど特別なことはできてないですし、目覚ましい成果を出せているわけでもありません。それどころかSEOでは全然結果を出せていない。

でも、お客様の業績も順調で、弊社としても良い関係を続けさせていただいています。

「成果が以前の3倍に!」みたいな記事が多い中で、こういうお客さんとの付き合い方もあるよねーとでも思って読んでいただければ幸いでございます。